قد تكون أسعار الفائدة المنخفضة باستمرار صديقك، أو عدوك، أو مزيج من الاثنين.
إذا كنت مقترضًا، فأنت محظوظ الآن. المال رخيص. اذا كان لديك رهن، أنت مقترض، ويجب أن تتمتع بأسعار فائدة منخفضة تاريخيًا.
ومن ناحية أخرى، فإن قصة المتعطشين للدخل الذين طالت معاناتهم معروفة جيداً في هذه المرحلة. في عام 2010، كان بإمكانك شراء سندات خزانة مدتها 10 سنوات بعائد 4%.
يعد هذا استثمارًا محافظًا للدخل الثابت كما يمكنك تسميته بعائد أسهم شركة المرافق أو الطاقة. ومع ذلك، لن تجد هذا النوع من الاستثمار اليوم: فسندات الخزانة لهذا الاستحقاق تبلغ حاليًا حوالي 0.75٪.
هناك فرصة جيدة لأن تكون مقترضًا ومستثمرًا. ليس هناك الكثير مما يمكنك فعله بشأن أسعار الفائدة المنخفضة على الجانب الاستثماري، بصرف النظر عن النظر فيما إذا كانت الأسهم الممتازة المحافظة ذات توزيعات الأرباح القوية ستكون بديلاً متحفظًا بدرجة كافية بالنسبة لك.
قد يكون هناك شيء يمكنك القيام به فيما يتعلق بالاقتراض لتحقيق أقصى استفادة من هذه الأوقات العصيبة: إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. ولكن هناك ما هو أكثر من مجرد رؤية أن أسعار الفائدة أقل مما كانت عليه عندما اقترضت لأول مرة وتقرر أن الوقت قد حان لإعادة التمويل. مطلوب بعض الاستراتيجيات.
تأكد من أن الأمر يستحق القيام به
أول الأشياء أولا: هل إعادة التمويل تستحق الوقت والجهد؟ لا يقتصر الأمر على مجرد النقر على الزر والانتهاء منه. هناك أوراق يجب التوقيع عليها، ووكلاء الإقراض للالتقاء بهم، ورسوم يجب دفعها.
استفد من برامج التخطيط المالي مثل WealthTrace أو مجانا حاسبات إعادة التمويل عبر الإنترنت هناك للمساعدة في تحديد ما إذا كان الأمر منطقيًا بالنسبة لك.
تتضمن بعض العناصر التي يجب أخذها في الاعتبار المدة التي تخطط للعيش فيها في المنزل، وكم من الوقت المتبقي على الرهن العقاري الحالي، وربما الأهم من ذلك كله، ما هو سعر الفائدة على هذا الرهن العقاري.
بمجرد تشغيل بعض الأرقام، إذا بدا أن إعادة التمويل لها بعض الأمل، فإن الخطوة التالية هي تحديد التفاصيل التي يجب أن تكون في القرض الجديد. تمنحك إعادة التمويل الفرصة لإعادة صياغة الميزانية العمومية لأسرتك إذا كنت تريد المضي قدمًا إلى هذا الحد.
أي أنه يمكنك تغيير شروط القرض (15 عامًا ثابتًا، أو 30 عامًا ثابتًا، أو نكهة أكثر غرابة)، أو الحصول على بعض حقوق ملكية المنزل (لا يُنصح بذلك إلا إذا كنت حقًا في حاجة إلى المال لحالة طارئة)، أو تحرير القرض بعض الأموال التي يمكن المساهمة بها في حسابات الاستثمار، وأكثر من ذلك.
سنبدأ بعينة عشوائية ولكن نأمل أن تكون ممثلة لما قد ينظر إليه الكثير من أصحاب المنازل الآن. حتى كتابة هذه السطور، سيقوم البنك الإقليمي Citizens Bank بإعادة تمويل قرض يتراوح بين 300,000 دولار إلى 400,000 دولار في ضواحي كليفلاند بنسبة 3.375% لمدة 30 عامًا، و2.75% لمدة 15 عامًا. سنعمل من تلك الأرقام.
دعونا نرى ما هي الخيارات المتاحة للزوجين في أوائل الأربعينيات من العمر مع بقاء مبلغ 40 ألف دولار على قرض المنزل الخاص بهما. عندما حصلوا على القرض لمدة 350,000 عامًا لأول مرة في عام 30، كان سعر الفائدة 2012٪ مقابل المبلغ الأصلي البالغ 4.1 ألف دولار.
وهذا يعادل دفعة شهرية قدرها 2,174 دولارًا. إعادة التمويل إلى قرض جديد لمدة 30 عاما بموجب الشروط المذكورة أعلاه يخفض ذلك إلى 1,547 دولارًا شهريًا. وهذا يعزز تدفقاتها النقدية بمقدار كبير قدره 18,500 دولار سنويًا مع زيادة نسبة حقوق الملكية إلى الفائدة على مدفوعاتها الشهرية.
وهذا يعني أنهم يوفرون المزيد من المال بشكل فعال من خلال تخصيص المزيد من المال لشراء المساكن (بدلاً من الفائدة) مع تلك المدفوعات عما كانوا عليه من قبل. على الجانب السلبي، فإنهم يضيفون ثماني سنوات إلى قرضهم (نظرًا لأنهم كانوا قد مضى عليه ثماني سنوات بالفعل، والآن سيبدأون من جديد).
من ناحية أخرى، إذا قاموا بإعادة التمويل لمدة 15 عامًا، فإن الدفعة الشهرية سترتفع بمقدار 200 دولار مقابل ما يدفعونه حاليًا. وهذا يعني أنه مقابل 2,400 دولار إضافية فقط سنويًا، يمكن للزوجين خفض تاريخ استحقاق رهنهما العقاري بمقدار سبع سنوات وزيادة ما يضعانه في أسهم منزلهما بسرعة.
وفي كلتا الحالتين، يبدو من الواضح أن التخفيض الكبير في أسعار الفائدة يجعل إعادة التمويل أمراً يستحق القيام به. هناك دائمًا رسوم متضمنة في إعادة التمويل، ولكن في هذه الحالات سيتم تعويضها بسرعة، ربما في غضون شهرين فقط بالسعر الجديد. يبدو أن كلا السيناريوهين أعلاه خياران جيدان. ماذا يجب ان يفعلو؟
نظرة على الاحتمالات
سيتم إغراء الأنواع المقتصدة بهذا الخيار لمدة 15 عامًا. مثل هؤلاء الأشخاص لديهم عمومًا الديون سيئة العقلية، وقد تكون غريزتهم هي التقاعد عن هذا الرهن العقاري في أقرب وقت ممكن، حتى لو كان ذلك يفرض عليهم بعض الضغط مع مبلغ 200 دولار شهريًا الإضافي.
لقد استخدمنا WealthTrace لفحص خياراتنا - وعلى وجه التحديد برنامج مونت كارلو المحاكاة، الذي ينظر في احتمالية نجاح خطة التقاعد.
في الخطة الأصلية مع الرهن العقاري الأصلي، لدى الزوجين احتمال بنسبة 75% لتحقيق جميع أهدافهما التقاعدية. إن نقلهم إلى رهن عقاري لمدة 15 عامًا لا يحرك المؤشر على هذا الرقم. على الرغم من أنهم يسددون رهنهم العقاري في وقت مبكر، إلا أنهم يدفعون 200 دولار إضافية شهريًا، وبالتالي فإن الأمرين يعوضان بعضهما البعض إلى حد ما.
تصبح الأمور أكثر إثارة للاهتمام مع خيارات الثلاثين عامًا. نقول "خيارات" لأننا قمنا بتشغيل خيارين مختلفين: أحدهما حيث ينفقون الفرق ببساطة، والآخر حيث يقومون بحفظه في حسابات الضرائب المؤجلة مثل حساب الاستجابة العاجلة أو 30 (ك).
وكما هو متوقع، إذا أنفقوا هذه الأموال، فإن النتائج تبدو أسوأ قليلاً، حيث تصل إلى 73%. ومن خلال إضافة عدة سنوات إلى أقساط الرهن العقاري الخاصة بهم، فإنهم يدفعون تاريخ استحقاق الرهن العقاري إلى سنوات تقاعدهم، عندما لا يتم تغطية أقساط الرهن العقاري من خلال الراتب بعد الآن.
ولكن انظر ماذا يحدث إذا قاموا بحفظ الفرق في حسابات الاستثمار بدلاً من ذلك.
يقوم الزوجان بتخفيض ما يدفعانه من فوائد واستثمار تلك الأموال في استثمارات من المتوقع أن تحقق عائدًا أكبر من سعر الفائدة القديم. إنه فوز مربح بالتأكيد.
ادفع لنفسك أولاً
وهذا مجرد مثال واحد - سيكون وضع الجميع مختلفًا، وربما أكثر تعقيدًا. لكن لا تدع التعقيد يؤدي إلى التقاعس عن العمل. وسوف تكون هناك عواقب سلبية في العالم الحقيقي لعدم الاستفادة من أسعار الفائدة مثل هذه.
يجب على الجميع تقريباً أن يدخروا المزيد في حساباتهم الاستثمارية؛ يعد تحرير الأموال التي تم "إهدارها" كمدفوعات فائدة، وتحويلها إلى حسابات التقاعد، طريقة غير مؤلمة تقريبًا لزيادة معدل مدخراتك.
